Nacho Viñau Ena
CoordinatorQuien ha pasado por una junta de propietarios sabe que no siempre reina la armonía. Se vota una derrama, se aprueba un cambio de uso para un local, se decide repartir un gasto de una forma que a algunos les suena a agravio... y ahí empieza el conflicto. La mayoría de las veces el desacuerdo se queda en el rellano, comentado entre vecinos. Pero hay ocasiones en las que el malestar tiene fundamento legal suficiente como para llevarlo más allá.
Lo que quizá menos gente sabe es que esos acuerdos, una vez recogidos en el acta, no son intocables. Tienen carácter vinculante, sí, pero admiten revisión judicial si se dan determinadas circunstancias. Lo explica José Manuel Sierra Álvarez, abogado y socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, especializado en propiedad horizontal: "la Ley de propiedad horizontal admite que, en determinadas circunstancias, los acuerdos de una comunidad de vecinos puedan ser impugnados judicialmente".
No cualquier desacuerdo sirve como motivo
La ley no deja esto a la interpretación libre de cada propietario descontento. El artículo 18.1 de la Ley de propiedad horizontal fija los supuestos concretos en los que un acuerdo puede impugnarse: que sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, que resulte gravemente lesivo para los intereses comunes en beneficio de uno o varios vecinos, que suponga un perjuicio grave para algún propietario que no tenga obligación de soportarlo, o que se haya adoptado con abuso de derecho.
Detrás de esos supuestos hay dos tipos de problemas bien distintos. Unos son de fondo, como aprobar algo que directamente vulnera la normativa. Otros son de forma: convocatorias mal hechas, falta de quórum, alguien a quien se le niega el voto sin motivo. Ambos caben dentro del mismo mecanismo de impugnación.
Quién tiene derecho a impugnar y quién se queda fuera
No todos los propietarios están legitimados para dar este paso. Según el artículo 18.2, pueden hacerlo quienes votaron en contra del acuerdo y lo dejaron constar expresamente en el acta, los propietarios que no asistieron a la votación, y aquellos a quienes se privó indebidamente de su derecho de voto.
Hay un requisito que se aplica en todos los casos: estar al corriente de pago con la comunidad, o haber consignado judicial o notarialmente la cantidad debida. Un propietario moroso, en principio, no puede votar en la junta ni impugnar después lo que allí se decida, salvo que ya hubiera impugnado esa deuda o consignado su importe con anterioridad.
Puede asistir, puede hablar, pero su voto no cuenta y su cuota no se computa en las mayorías. La única excepción a la regla general de estar al día en los pagos aparece cuando lo que se impugna es precisamente un cambio en las cuotas de participación: ahí sí puede reclamar incluso quien no esté al corriente.
Los plazos corren desde el primer día
Aquí es donde muchos propietarios pierden la opción sin darse cuenta. El artículo 18.3 marca dos plazos de caducidad distintos según el tipo de acuerdo. Si el acuerdo es lesivo o se adoptó con abuso de derecho, sin llegar a ser ilegal, el plazo es de tres meses. Sería el caso, por ejemplo, de una obra que beneficia solo a unos pocos propietarios pero cuyo coste se reparte entre todos. Si el acuerdo es directamente contrario a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a un año, como ocurriría al modificar las cuotas de participación sin el consentimiento unánime que exige la norma.
El cómputo, además, no arranca igual para todos. Quien estuvo presente en la junta empieza a contar desde el mismo día en que se adoptó el acuerdo. Quien no asistió, desde que recibe la notificación del acta conforme al artículo 9 de la misma ley.
Ya no se puede ir directo al juzgado
Este es el cambio más reciente y probablemente el que menos vecinos conocen todavía. Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ya no cabe presentar la demanda sin más. Antes hay que intentar una negociación extrajudicial a través de un medio adecuado de solución de controversias, lo que en la jerga legal se conoce ya como MASC. Si no se acredita ese intento, el juzgado inadmitirá directamente la demanda.
Ese trámite, al menos, tiene una ventaja para el propietario: mientras dura la negociación, el plazo de caducidad queda suspendido. Y al margen de esta obligación legal, siempre cabe la posibilidad de buscar antes un acuerdo amistoso con la comunidad, que en no pocos casos resuelve el problema sin llegar a mayores.
Si la vía amistosa no funciona, toca ir al juzgado
Agotada la negociación sin éxito, el propietario puede presentar demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde esté la finca. El procedimiento sigue las reglas del juicio ordinario, previsto en el artículo 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y exige contar con abogado y procurador. Hay que aportar el acta de la junta y la convocatoria correspondiente, y si el propietario lo pide y lo justifica, el juez puede acordar la suspensión cautelar del acuerdo mientras se resuelve el litigio.
La sentencia que ponga fin al proceso declarará la nulidad o la validez del acuerdo. Y esa nulidad puede limitarse al punto concreto impugnado o, si el defecto es especialmente grave, arrastrar a toda la junta.
Fotografías | Magnific, drobotdean
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