Nacho Viñau Ena
CoordinatorEl acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas para los hogares españoles. Los precios de compra siguen alejando a muchos compradores del mercado ya no solo en los barrios de moda, sino en gran parte de las grandes capitales. Y para quienes optan por el alquiler, encontrar una vivienda a un precio asumible tampoco resulta sencillo visto cómo está el mercado. En este contexto, resulta llamativo encontrar a alguien que ha decidido hacer justo lo contrario de lo que cabría esperar.
Es el caso de Carlos Galán, creador de Libertad Inmobiliaria. A sus 34 años, tiene 20 pisos en propiedad y vive de alquiler en una casa céntrica de Zaragoza por la que paga 925 euros al mes. Su explicación parte de una cuestión puramente económica: para él, destinar varios cientos de miles de euros a la casa en la que vive significa renunciar a utilizar ese mismo capital para adquirir otros inmuebles que sí le generan ingresos.
Tiene 20 pisos en propiedad, pero prefiere pagar 925 euros de alquiler
Galán explica en una publicación de LinkedIn que la vivienda en la que reside actualmente en Zaragoza tendría un precio aproximado de entre 350.000 y 400.000 euros si decidiera comprarla. Se trata, según describe, de una casa céntrica y bonita por la que paga 925 euros al mes de alquiler.
La cuestión cambia cuando compara ese desembolso con el rendimiento que podría obtener destinando el dinero a otras viviendas. Según sus propios cálculos, con el importe necesario para comprar esa casa podría adquirir varios pisos de alrededor de 60.000 euros y ponerlos en alquiler.
La comparación es la clave de su planteamiento. Mientras la vivienda en la que vive representa para él un gasto, los pisos destinados al alquiler forman parte de una cartera que genera ingresos. De ahí que prefiera mantener su vivienda habitual en alquiler y reservar su capacidad financiera para seguir invirtiendo. "Con ese dinero puedo invertir en pisos de 60.000 euros que alquilo por 550 - 600 euros al mes", explica Galán en su publicación.
Tal y como señala, con los ingresos generados por dos de esos pisos ya podría cubrir aproximadamente los 925 euros mensuales que paga por su vivienda habitual. En lugar de concentrar una cantidad elevada de capital en una única propiedad para vivir, prefiere repartirlo entre varios inmuebles capaces de producir rentas.
La vivienda en la que vive no tiene por qué ser la vivienda que compra
La decisión resulta llamativa precisamente porque rompe con una de las ideas más arraigadas alrededor de la vivienda en España: que, si se dispone del dinero suficiente, lo lógico es comprar la casa en la que uno quiere vivir.
En el caso de Galán, la prioridad es diferente ya que la vivienda habitual no se contempla como una inversión inmobiliaria, sino como un gasto necesario para disponer de un lugar donde vivir. Los inmuebles que compra para alquilar cumplen una función distinta, al generar ingresos y aumentar su patrimonio.
Por eso plantea una elección entre dos formas de utilizar el mismo capital. Comprar una vivienda de 350.000 o 400.000 euros le permitiría dejar de pagar el alquiler, pero también concentraría una parte importante de su capacidad de inversión en un inmueble que no le proporciona una renta mensual. Mantenerse como inquilino le permite, en cambio, conservar esa capacidad para comprar otras propiedades.
En su propia comparación lo resume de una manera bastante gráfica: frente a la satisfacción de poder decir "vivo en esta casa y es mía", él prefiere poder decir "tengo 7 pisos que me generan ingresos y vivo de alquiler".
Una cuestión de rentabilidad, pero también de capacidad de endeudamiento
En otro contenido dedicado a explicar su estrategia, Galán incide en un aspecto que resulta fundamental cuando se habla de inversión inmobiliaria: la capacidad de endeudamiento.
Según explica, sus pisos destinados al alquiler le proporcionan una rentabilidad bruta situada entre el 8% y el 12%. Su objetivo es que el capital empleado en esas viviendas continúe produciendo ingresos y, al mismo tiempo, mantener margen para seguir financiando nuevas operaciones.
Por eso tampoco considera equivalente pagar una hipoteca por la vivienda en la que reside. En el contenido del vídeo explica que una hipoteca para una vivienda de estas características podría situarse alrededor de los 1.000 euros mensuales y que asumir ese préstamo afectaría a su tasa de esfuerzo y, por tanto, a su capacidad para continuar endeudándose para invertir.
@libertad_inmobiliaria ¿Por qué vivo de alquiler si tengo 20 inmuebles? | Podcast con @inversionracionalpodcast
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Eso no significa que comprar una vivienda de 350.000 euros sea una mala decisión, ni que todos los pisos de 60.000 euros puedan comprarse y alquilarse por 600 euros con las mismas condiciones. En una inversión inmobiliaria entran en juego la ubicación, el estado del inmueble, los gastos de compra, impuestos, financiación, mantenimiento, posibles periodos sin inquilino y la fiscalidad de los ingresos obtenidos.
La propia estrategia que plantea Galán parte, además, de una situación financiera muy concreta y de una cartera inmobiliaria que ya está en funcionamiento. En este sentido, no es lo mismo decidir qué hacer con los primeros ahorros que gestionar una veintena de viviendas en propiedad.
Pero su reflexión sirve para poner sobre la mesa una cuestión interesante cuando se habla de vivienda: ser propietario de la casa en la que se vive y ser propietario de viviendas no son necesariamente la misma estrategia patrimonial. En su caso, ha optado por separar ambas cosa, ya que su casa es la que alquila, y sus inversiones son las que generan ingresos.
Fotografías | LinkedIn, Khay Edwards en Unsplash
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