María Lancha
EditorEn España, vivir de alquiler es casi corriente. Los precios desorbitados de la vivienda, induce a los jóvenes a vivir en pisos alquilados en la ciudad donde trabajan, pagando una renta mensual (muy por las nubes) y con una tensión constante si ven el fin de la fecha de su contrato.
Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los inquilinos que residen en lo que se denomina “zona de mercado residencial tensionado” ( áreas donde los precios del alquiler se han disparado) pueden mantener su contrato hasta tres años más, incluso cuando este haya llegado a su fin.
Esta nueva medida busca dar tranquilidad y continuidad a quienes han hecho de una casa alquilada su hogar, en un contexto en el que conseguir una vivienda asequible se ha vuelto cada vez más difícil y exigente en estos últimos años.
¿Qué significa tener derecho a una prórroga?
La ley modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para permitir a los inquilinos de zonas tensionadas solicitar una prórroga anual de su contrato, hasta un máximo de tres años. Durante ese tiempo, las condiciones —incluido el precio del alquiler— se mantienen igual, salvo acuerdo distinto entre las partes.
El propietario no puede oponerse, excepto en casos muy concretos como si se firma un nuevo contrato con las limitaciones legales, si se ha pactado otra duración, o si necesita la vivienda para uso propio o de un familiar directo.
Además, la ley también introduce una segunda prórroga de un año para los casos en que el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica o social y el propietario sea un gran tenedor (es decir, alguien con más de diez viviendas o 1.500 m² de uso residencial).
En esos casos, la prórroga es obligatoria y el arrendador debe aceptarla, salvo que ya exista un nuevo contrato. Este punto es especialmente relevante en grandes ciudades, donde la presencia de fondos inmobiliarios o empresas con grandes carteras de pisos ha sido objeto de debate.
Límite al precio del alquiler
La reforma también pone coto al precio del alquiler en las zonas tensionadas.
Según el nuevo artículo 17 de la LAU, el arrendador no puede fijar una renta superior a la del contrato anterior, actualizada conforme al índice correspondiente. Solo se permite un aumento máximo del 10 % si la vivienda ha sido rehabilitada, ha mejorado su eficiencia energética o si el contrato se firma por más de diez años. Y si el propietario es un gran tenedor, el precio estará limitado por un índice de referencia oficial, que fija la administración autonómica.
Qué es una “zona tensionada” y por qué importa
El concepto lo define la propia Ley 12/2023: se trata de áreas donde el coste de la vivienda —de compra o alquiler— supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares o donde los precios han crecido al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
Estas zonas las declaran las comunidades autónomas por un periodo de tres años, prorrogables, y su objetivo es contener los precios y garantizar el acceso a una vivienda digna.
Sea como sea, la nueva ley marca un antes y un después en la relación entre propietarios e inquilinos, y pone el foco en un aspecto que cada vez preocupa más: cómo hacer que la vivienda sea accesible y estable sin perder equilibrio en el mercado.
Imagen de portada | Amazon
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