Los abogados expertos se ponen de acuerdo: cuando el dueño de una casa fallece y hay contrato de alquiler, todo permanece exactamente igual salvo esta excepción

Cuando una persona alquila una vivienda, el contrato establece una relación jurídica entre propietario e inquilino que no desaparece porque cambie la situación personal del casero. Sin embargo, hay una circunstancia que puede generar muchas dudas entre quienes viven de alquiler: ¿qué ocurre si el propietario fallece? ¿Tiene que marcharse el inquilino? ¿Pueden los herederos cambiar las condiciones? ¿Hay que firmar un contrato nuevo?

La respuesta general es tranquilizadora para el inquilino. Si el propietario de una vivienda alquilada fallece, su muerte no extingue por sí sola el contrato de alquiler. Los derechos y obligaciones derivados del contrato pueden transmitirse a sus herederos, de acuerdo con las reglas generales del Código Civil, que establece que los contratos producen efectos entre las partes y sus herederos salvo que se trate de derechos u obligaciones que no sean transmisibles.

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Andrés Millán Fernández, abogado: "En un contrato de alquiler deberían aparecer todas las personas que vayan a vivir en la casa, quien no figure en el contrato no tiene ningún derecho reconocido sobre esa vivienda"

Si fallece el propietario, el alquiler no desaparece

El abogado Alberto Sánchez ha explicado recientemente este supuesto en un vídeo publicado en sus redes sociales. Sánchez lo resume así: "Si fallece el casero de la vivienda en alquiler el contrato permanece exactamente igual". El abogado añade que la duración del contrato y las condiciones de la renta no pueden modificarse simplemente porque haya fallecido el arrendador.

Hay que hacer, eso sí, una precisión importante: cuando el abogado habla de que el contrato permanece exactamente igual, no significa que el alquiler quede al margen de cualquier actualización o prórroga que permita la legislación. Significa que la muerte del propietario no permite empezar de cero ni cambiar unilateralmente el contrato por el mero hecho del fallecimiento.

El propio Sánchez explica además qué ocurre con los herederos: "Cuando fallece el casero, los herederos se subrogan en el contrato de alquiler, lo que significa que es como si lo hubieran firmado ellos". Según señala, lo habitual es que cambie la cuenta bancaria en la que el inquilino debe ingresar la renta.

La explicación del abogado encaja con una regla general del Código Civil. Su artículo 1257 establece que los contratos producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo cuando los derechos y obligaciones no sean transmisibles por su naturaleza, por pacto o por disposición legal.

Por tanto, si quien fallece era propietario de la vivienda y existe un contrato de alquiler vigente, su muerte no convierte automáticamente ese contrato en papel mojado.

Es una cuestión que conviene diferenciar de otras circunstancias que sí pueden afectar a la duración del arrendamiento. Por ejemplo, Alberto Sánchez también explica que la duración de un contrato y sus prórrogas están sometidas a unos plazos concretos. En este sentido, el propietario debe cumplir los correspondientes periodos de preaviso si quiere evitar determinadas prórrogas. 

En palabras del propio abogado, "si el casero no avisa con 4 meses de que no quiere renovar el contrato, el inquilino puede quedarse en la vivienda hasta 3 años más". En su explicación, Sánchez recordaba además que la LAU permite al inquilino extender el contrato hasta cinco años cuando el arrendador es una persona física y hasta siete cuando es una persona jurídica, en los términos establecidos por la ley.

Su aportación resulta especialmente interesante para entender una cuestión de fondo: un propietario no puede dar por terminado un alquiler simplemente porque quiera hacerlo. Existen unas reglas y unos plazos que deben cumplirse, y el cambio de titularidad de la vivienda tampoco convierte el contrato en papel mojado.

La propia LAU regula en su artículo 16 qué ocurre cuando fallece el arrendatario. Determinados familiares y personas que convivían con él pueden subrogarse en el contrato, siempre que cumplan los requisitos establecidos por la norma. Además, la ley fija un plazo de tres meses para comunicar por escrito al arrendador el fallecimiento y la identidad de quien pretende subrogarse, junto con la documentación correspondiente.

Es decir, tampoco en este caso basta con dar por hecho que quien ya vivía en la vivienda continuará automáticamente como inquilino. Hay que comprobar quién puede acogerse a la subrogación y cumplir los requisitos y plazos previstos por la ley.

De esa misma opinión es Álvaro Rizo Sola, abogado especializado en Derecho inmobiliario, quien analiza expresamente el supuesto en su propia web y explica que, cuando fallece el arrendador propietario, los herederos se subrogan en su posición y el contrato continúa. Su conclusión es especialmente clara: la muerte del propietario no modifica la duración mínima del contrato ni la cantidad pactada como renta.

Según este abogado, la ley de arrendamientos urbanos no regula el fallecimiento del propietario como causa de resolución del contrato, por ello debemos entender aplicable el Código Civil y la regulación de la sucesión hereditaria. Así, si fallece el arrendador, los herederos del difunto se subrogan en la posición del antiguo arrendador continuando el contrato de alquiler igual para el resto de cuestiones.

Los herederos no pueden cambiar el alquiler porque sí

Que los herederos pasen a ocuparse de la vivienda no significa que puedan tratar al inquilino como si acabara de entrar en el piso. El contrato que ya existía sigue siendo la referencia y el fallecimiento del arrendador no constituye, por sí mismo, una nueva negociación del alquiler. Eso no impide que puedan producirse las actualizaciones de renta o las prórrogas que correspondan conforme al contrato y a la legislación vigente, pero el cambio de propietario no permite imponer unilateralmente unas condiciones nuevas simplemente porque haya cambiado el titular del inmueble.

También puede cambiar la persona que gestiona el alquiler o la cuenta bancaria en la que se ingresa la mensualidad. En ese caso, lo razonable para el inquilino es conservar la documentación que acredite quién pasa a actuar como arrendador y mantener por escrito las comunicaciones relacionadas con el cambio.

Y hay una cuestión especialmente importante: el inquilino no debe dejar de pagar la renta porque haya fallecido el propietario. El fallecimiento no suspende por sí mismo las obligaciones del contrato.

La excepción está en si el fallecido era usufructuario

La excepción a la regla es que no es lo mismo que fallezca el propietario de una vivienda que el fallecimiento de una persona que tenía únicamente el usufructo del inmueble. Alberto Sánchez señala precisamente esta excepción: "Si el casero era usufructuario, entonces cuando este fallece el contrato de alquiler de la vivienda este sí puede terminar".

Y en este caso sí existe un respaldo expreso en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 13.2 establece que los arrendamientos otorgados por un usufructuario, un superficiario o quien tenga un derecho análogo de goce sobre el inmueble se extinguen al término del derecho del arrendador, salvo las particularidades previstas por la propia norma.

En el caso del usufructo, además, el Código Civil contempla la muerte del usufructuario entre las causas de extinción del usufructo. Por eso, cuando la persona que alquiló la vivienda tenía únicamente ese derecho y este se extingue con su fallecimiento, el contrato de alquiler puede quedar extinguido.

Es la excepción que explica por qué no basta con decir que «siempre que muera el propietario el contrato sigue». Primero hay que saber qué derecho tenía realmente sobre la vivienda la persona que figuraba como arrendador.

No es lo mismo ser propietario que ser usufructuario

La diferencia puede parecer pequeña sobre el papel, pero para el inquilino es fundamental. El propietario tiene el pleno dominio de la vivienda. El usufructuario, en cambio, tiene derecho a usar y disfrutar un bien que pertenece a otra persona: el nudo propietario. Ese derecho puede permitirle arrendar el inmueble y percibir las rentas, pero no tiene la misma naturaleza que la propiedad.

Por eso, si fallece un propietario pleno, la vivienda pasa a sus sucesores dentro del proceso hereditario y el contrato de alquiler no desaparece automáticamente. Si fallece un usufructuario, en cambio, su derecho sobre el inmueble puede extinguirse con su muerte y la LAU contempla expresamente las consecuencias que eso tiene sobre el arrendamiento. Es precisamente esta distinción la que conviene comprobar antes de asumir que un contrato ha terminado o, al contrario, que debe continuar necesariamente.

También hay que mirar quién figura como inquilino

El fallecimiento del propietario no debe confundirse con otro supuesto diferente: que fallezca el arrendatario, es decir, la persona que figura como inquilina en el contrato.

En este caso la LAU sí contiene una regulación específica. El artículo 16 establece quiénes pueden subrogarse en el contrato cuando fallece el arrendatario y bajo qué condiciones. La norma contempla distintos supuestos para cónyuges, parejas convivientes, descendientes, ascendientes, hermanos y otras personas que cumplan los requisitos establecidos. 

También fija un plazo de tres meses para comunicar por escrito el fallecimiento al arrendador y la identidad de la persona que pretende subrogarse. Por eso también tiene importancia quién aparece como titular del contrato.

El abogado especializado en derecho inmobiliario Andrés Millán Fernández recomienda precisamente que todas las personas adultas que vayan a vivir en la vivienda figuren como titulares del contrato. En sus redes sociales, Millán explica que es una medida especialmente útil para evitar problemas si posteriormente fallece uno de los titulares o se produce una separación.

En este sentido, el abogado recomienda que el contrato se haga a nombre de todos los mayores de 18 años que vayan a vivir en la vivienda, precisamente para que consten formalmente a efectos de prueba en situaciones como un fallecimiento o un divorcio.

Esto no significa que cualquier persona que no aparezca en el contrato carezca automáticamente de todo derecho sobre la vivienda: la propia LAU contempla determinadas situaciones de subrogación y continuidad del uso. Pero figurar como arrendatario proporciona una posición jurídica mucho más clara.

¿Hay que firmar un contrato nuevo con los herederos?

En principio, no por el simple hecho de que haya fallecido el propietario. Si existía un contrato de alquiler vigente y el fallecido era propietario de la vivienda, sus herederos pasan a ocupar la posición que corresponda respecto del arrendamiento. El fallecimiento no obliga al inquilino a firmar un nuevo contrato ni permite a los herederos imponer automáticamente otras condiciones.

La situación puede requerir trámites para acreditar quiénes son los herederos y quién está legitimado para gestionar el inmueble, especialmente si la vivienda ha sido heredada por varias personas. Pero los problemas que puedan existir entre los herederos sobre el reparto de la vivienda son una cuestión diferente de los derechos del inquilino. Mientras tanto, el arrendamiento existente sigue siendo el punto de partida.

La clave está en comprobar qué derecho tenía el propietario

Por tanto, la respuesta a la pregunta inicial tiene una regla general y una excepción muy concreta. Si fallece el propietario de una vivienda alquilada, el contrato no desaparece automáticamente. El fallecimiento no permite a los herederos ignorar el alquiler existente ni obliga al inquilino a marcharse de la vivienda por ese único motivo. El Código Civil establece, como regla general, que los contratos producen efectos respecto de los herederos, salvo las excepciones previstas legalmente.

La excepción importante aparece cuando quien había alquilado la vivienda no era propietario pleno, sino usufructuario, superficiario o titular de un derecho análogo de goce. En esos casos, el artículo 13 de la LAU establece que el arrendamiento se extingue cuando termina el derecho del arrendador, y el fallecimiento puede ser precisamente la causa de extinción del usufructo.

En definitiva, la muerte del casero no significa que el inquilino tenga que hacer las maletas. Antes de firmar un nuevo contrato, aceptar un cambio de condiciones o abandonar la vivienda, lo primero es comprobar quién era realmente el titular del inmueble y qué derecho tenía sobre él. En un alquiler convencional, si el fallecido era el propietario, la relación arrendaticia continúa; si era usufructuario, la situación puede ser diferente.

Fotografías | Pch.vector, Drazen Zigic para Freepik

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