María Lancha
EditorEl problema de la vivienda en España es una evidencia común, sobre todo en ciudades masificadas como Madrid o Barcelona donde adquirir un hogar donde vivir es tan complicado como agotador. Y aunque muchas personas cuentan con ingresos suficientes para asumir una cuota hipotecaria, el ahorro previo necesario para afrontar la entrada continúa siendo el mayor obstáculo.
Con el objetivo de responder a esta realidad, el Gobierno regional ultima una reforma del programa Mi Primera Vivienda, que ampliará tanto el perfil de beneficiarios como el importe máximo de las viviendas que podrán acogerse a esta iniciativa.
Eso sí, conviene distinguir entre las condiciones actualmente vigentes y las previstas en el proyecto de modificación. La ampliación anunciada todavía no ha entrado en vigor y continúa pendiente de la aprobación definitiva de la nueva Orden que regulará el programa.
Qué es Mi Primera Vivienda
Mi Primera Vivienda es un programa impulsado por la Comunidad de Madrid para facilitar el acceso a la compra de la primera vivienda habitual a personas que, pese a ser solventes, no han logrado reunir el ahorro que habitualmente exigen las entidades financieras.
En la actualidad, el programa permite que los bancos adheridos concedan hipotecas con una financiación superior al 80% del valor del inmueble, pudiendo alcanzar el 100% del menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación en los supuestos previstos por la normativa vigente.
Hasta ahora, la iniciativa está dirigida principalmente a menores de 40 años, además de determinados colectivos como familias numerosas, familias monoparentales y personas que hayan tenido o adoptado un hijo en las condiciones establecidas por el programa, estos últimos sin límite de edad.
El programa se abrirá a compradores de hasta 50 años
La principal modificación prevista es la ampliación del límite de edad. Según el borrador de la nueva Orden, podrán acceder al programa también los compradores de entre 40 y 50 años, aunque las condiciones de financiación variarán en función de la edad del solicitante. El esquema planteado establece tres niveles:
- Los menores de 40 años podrán seguir optando a una financiación de hasta el 100% del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa.
- Los compradores de hasta 45 años podrán financiar como máximo el 95% del valor de referencia.
- Entre los 46 y los 50 años, el límite se reducirá al 90%.
Esto significa que la financiación al 100% no se extenderá automáticamente a todos los solicitantes de hasta 50 años. Por ejemplo, un comprador de 48 años seguirá necesitando aportar, al menos, un 10% del precio de la vivienda, además de los impuestos y del resto de gastos asociados a la operación.
El precio máximo de la vivienda también aumentará
Otra de las modificaciones previstas responde al incremento experimentado por el mercado inmobiliario madrileño durante los últimos años. El proyecto de Orden eleva el precio máximo de adquisición de la vivienda desde los actuales 390.000 euros hasta los 425.000 euros, sin incluir impuestos ni otros gastos derivados de la compraventa.
Con esta actualización se pretende ampliar el número de inmuebles que puedan acogerse al programa, aunque el nuevo límite podría seguir dejando fuera buena parte de la oferta existente en algunas zonas de la capital y en los municipios con mayor presión inmobiliaria.
Entre las novedades más destacadas figura la incorporación de viviendas de nueva construcción. Hasta ahora, el programa estaba orientado fundamentalmente a inmuebles de segunda mano, por lo que muchos compradores interesados en promociones de obra nueva quedaban fuera de esta línea de apoyo.
La ampliación pretende ofrecer más alternativas a quienes buscan establecer su residencia en nuevos desarrollos residenciales, aunque esta medida tampoco será efectiva hasta que la nueva regulación quede definitivamente aprobada y las entidades financieras adapten los convenios de adhesión al programa.
Cinco años como vivienda habitual
El proyecto también endurece los requisitos relativos al uso del inmueble. Mientras que la normativa vigente exige mantener la vivienda como residencia habitual durante un mínimo de dos años, la futura regulación ampliará ese periodo hasta cinco años.
Además, durante ese plazo no podrá venderse el inmueble sin autorización expresa de la Comunidad de Madrid, reforzando así el objetivo de que el programa se destine realmente a facilitar el acceso a la vivienda habitual y no a operaciones de inversión.
¿Significa esto que se podrá comprar una vivienda sin ahorrar?
Uno de los aspectos que más confusión genera es la posibilidad de obtener una financiación del 100%. En realidad, el programa no elimina la necesidad de disponer de ahorro. La financiación se calcula siempre sobre el menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación.
Si una vivienda se compra por 300.000 euros, pero la tasación determina un valor de 285.000 euros, la financiación máxima se calculará sobre esos 285.000 euros. La diferencia deberá ser asumida por el comprador.
A ello hay que añadir que la hipoteca no suele cubrir los impuestos ni los gastos derivados de la operación, como la tasación, la escritura de compraventa, la intervención notarial o la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto, aunque el programa reduce significativamente el ahorro necesario para acceder a una vivienda, no elimina por completo la aportación económica inicial.
A pesar de que la ampliación forma parte de las medidas incluidas por la Comunidad de Madrid en sus Presupuestos para 2026, las nuevas condiciones todavía no se encuentran plenamente operativas.
Fotografía de portada | Foto de Jakub Żerdzicki en Unsplash
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