Quién debe pintar un piso alquilado: ¿El inquilino o el propietario?

Alquilar una vivienda implica asumir una serie de derechos y obligaciones que, en muchas ocasiones, solo salen a la luz cuando aparece un problema. Mientras todo funciona con normalidad, pocas personas se paran a pensar qué corresponde pagar a cada parte o dónde termina la responsabilidad de uno y empieza la del otro.

Uno de los conflictos más habituales llega precisamente cuando toca poner la vivienda a punto. Con el paso de los años las paredes pierden color, aparecen pequeñas marcas o simplemente la pintura deja de tener buen aspecto. Y entonces surge una pregunta que genera más discusiones de las que parece: ¿quién debe pagar para pintar el piso, el propietario o el inquilino?

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El problema es que la Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma que regula estas situaciones en España, no dice explícitamente nada sobre la pintura. Lo que sí establece su artículo 21 es que el propietario tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para que la vivienda se mantenga en condiciones habitables, siempre que el deterioro no sea imputable al inquilino. 

Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, en cambio, corren a cargo del arrendatario. El problema es que "uso ordinario" es una expresión que da mucho juego a la interpretación. 

Cuándo le toca pagar al propietario

Cuando la pintura se ha ido deteriorando por el simple paso del tiempo, sin que haya ningún daño concreto atribuible al inquilino, la renovación entra dentro del mantenimiento general del inmueble. Es lo que ocurre en contratos de larga duración: las paredes pierden el color, aparecen pequeñas marcas inevitables, la pintura se agrieta por la dilatación térmica. Eso no lo ha provocado nadie, es simplemente el desgaste natural de cualquier vivienda.

En esos casos, el coste de pintar corresponde al propietario, como parte de su obligación de conservar el piso en condiciones adecuadas. Si la vivienda necesita una mano de pintura para seguir siendo habitable y el deterioro no viene de un mal uso, el arrendador debe asumirlo.

Cuándo le toca al inquilino

La cosa cambia si el estado de las paredes es consecuencia de algo que hizo o dejó de hacer el arrendatario. Manchas graves, humedades provocadas por una ventilación deficiente, agujeros en las paredes, pinturas aplicadas sin permiso o daños causados por productos agresivos son situaciones en las que el propietario puede exigir responsabilidades. 

En esos casos, el inquilino tendría que asumir el coste de la reparación, y si no lo hace antes de entregar las llaves, el casero puede descontar el importe de la fianza depositada al inicio del contrato.

El color también importa

Cambiar el color de las paredes es uno de esos gestos que muchos inquilinos hacen sin pensarlo demasiado. Pero hay que tener cuidado: el artículo 23 de la LAU establece que cualquier modificación que afecte a la configuración de la vivienda requiere el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Si el inquilino pinta sin permiso, el arrendador puede exigir que se devuelva el piso exactamente como estaba, con el color original.

Al finalizar el contrato, ¿hay que pintar?

No necesariamente. La sentencia 1752/2025 de la Audiencia Provincial de Granada es bastante clara al respecto: devolver la vivienda en buen estado no implica obligatoriamente pintarla. Si el desgaste de la pintura responde al uso normal del inmueble durante el tiempo que ha durado el arrendamiento, esa renovación le corresponde al propietario, salvo que el contrato diga lo contrario. Ahora bien, si hay daños evidentes que van más allá del desgaste razonable, la historia cambia.

Lo que debería estar en el contrato

Muchos de estos conflictos no llegarían a ninguna parte si las condiciones estuvieran bien recogidas desde el principio. Un contrato que especifique quién asume los trabajos de pintura durante el arrendamiento, en qué circunstancias puede el inquilino modificar los colores, y cómo debe entregarse el piso al finalizar, ahorra discusiones y, en muchos casos, dinero. No es algo que la ley imponga, pero sí algo que conviene negociar antes de firmar.

En resumen: si la pintura se ha deteriorado por el paso del tiempo y el uso normal, pinta el propietario. Si hay daños concretos atribuibles al inquilino, pinta el inquilino. Y si no está claro, lo que diga el contrato.

Fotografías | Kireyonok_Yuliya, gpointstudio para Freepik

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