Nacho Viñau Ena
CoordinatorAunque el precio de los pisos está absolutamente disparado, lo cierto es que el mercado de la compra-venta de viviendas parece no tener fin. Según datos del INE, en 2025 se inscribieron más de medio millón de inmuebles en los registros de la propiedad, un 17,8% más respecto al año anterior y la cifra más alta desde 2010. Es el segundo ejercicio consecutivo en el que el número de hipotecas crece, coincidiendo con la caída de los tipos de interés que se inició en junio de 2024.
En este panorama de precios de la vivienda por las nubes, se han incrementado las peticiones de crédito para comprar una vivienda. Y aunque se han relajado las condiciones en algunas entidades financieras, y pese al gran volumen de préstamos concedidos, lo cierto es que también hay un número importante de peticiones rechazadas, tal y como explica la experta Montse Cespedosa, una exbanquera que ahora se dedica a asesorar a personas para que puedan conseguir una hipoteca ventajosa negociando con los bancos.
Esta profesional, con más de 27 años en banca, decidió un buen día que su sitio estaba junto al cliente, no enfrente. Hoy es una de las expertas en hipotecas más escuchadas del país, con un canal en YouTube, presencia activa en redes sociales, y una consultoría, con la que acompaña a particulares desde el primer paso hasta la firma.
El extracto bancario es tu currículum ante el banco
En el podcast de Javi Linares, Cespedosa se ha sentado a desgranar, sin rodeos y en el idioma de todos, algo que muchos desconocen: que conseguir una buena hipoteca no empieza el día que entras al banco. Empieza mucho antes. Y eso cambia muchas cosas. Porque no se trata solo de cuánto ganas o cuánto tienes ahorrado. Los bancos, explica la exbanquera, analizan el comportamiento financiero del cliente con una lupa que la mayoría ni imagina. "Es importante que no haya descubiertos, que no haya devoluciones de recibos", advierte.
Lo que sorprende más es lo que viene a continuación. Si tienes una tarjeta de un centro comercial, y vas a pedir una hipoteca, Montse Cespedosa tiene un consejo muy concreto: "Si tienes unas tarjetas de centros comerciales yo siempre digo lo de ábrete una cuenta corriente mala solo para esos pagos y que no figuren en ese extracto bancario". Según esta profesional, "Eso da el perfil de si el cliente es gastador o ahorrador". Y ese perfil puede marcar la diferencia entre que te aprueben o no.
La CIRBE: el registro que los bancos sí pueden ver
Conviene saber, además, que hay información que no se puede esconder. La Central de Información de Riesgo del Banco de España (la CIRBE) recoge todos los préstamos y compromisos financieros de cualquier ciudadano. "Si tú tienes una tarjeta de crédito de 2.400 euros, ya figura en la CIRBE que la tienes con ese riesgo", aclara la experta. Y eso, quieras o no, el banco lo va a ver.
Por eso la recomendación de Cespedosa no es engañar a nadie, sino ordenar. Separar lo que el banco necesita ver (un perfil solvente, ordenado, sin sobresalto) de los gastos cotidianos que todos tenemos y que no tienen por qué contar en tu contra. "Yo he visto a muchos bancos denegar operaciones de hipotecas porque tienen tarjetas o tienen descubiertos en sus cuentas al presentar la documentación", cuenta. Y lo entiende, porque ella también estuvo en ese lado.
Prepararse como si fuera una reunión importante. Porque lo es.
Hay otra cosa que Cespedosa repite en casi todas sus intervenciones: que la visita al banco hay que prepararla como se prepara una entrevista de trabajo. Saber cuáles son tus puntos fuertes y cuáles los débiles. "Si tú tienes saldo de ahorro, fondos de inversión o tienes un plan de pensiones que les puedes traspasar, eso te da herramientas para poder negociar". No es lo mismo ir al banco con las manos vacías que ir con argumentos.
Y antes de esa visita, recomienda hacer un testeo: mirar distintas entidades, comparar, no quedarse con la primera oferta. Porque las webs de los bancos muestran las condiciones estándar, pero lo que importa es lo que se negocia en persona. "Quien quiera contratar a día de hoy una hipoteca tiene que hacer primero ese testeo y comparar las entidades", insiste.
También advierte de algo que muchos pasan por alto cuando les aprueban la hipoteca: no apurar al máximo la capacidad de endeudamiento. "Muchas veces en las hipotecas vamos al 35% que es nuestra máxima capacidad de pago. Hay que tener en cuenta que la vida es muy larga y que una hipoteca es un contrato financiero a largo plazo". Una hipoteca no es solo el día de la firma. Es todo lo que viene después.
Además, la experta recomienda, además de mirar que el tipo de interés no supere el 2,20% si es a tipo fijo, que se tengan en cuenta los productos vinculados. Entre ellos, están los seguros, ya que pueden encarecer el dinero que debemos pagar a largo plazo.
Fotografías | Montse Cespedosa, fanjianhua para Freepik
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