Rocío, propietaria de cinco pisos de alquiler: "El piso típico que tengo es de tres habitaciones más salón que se convierte en la cuarta habitación y cobro 1600 euros al mes por las cuatro"

Convertir una vivienda en un hogar atractivo para alquilar no siempre pasa por hacer una gran reforma ni por invertir una fortuna en muebles. En ocasiones, la clave está en saber detectar las posibilidades de un piso, darle un lavado de cara y conseguir que cada habitación resulte funcional, acogedora y rentable.

Eso es precisamente lo que ha hecho Rocío, una inversora inmobiliaria que actualmente cuenta con cinco pisos en propiedad y que, además, gestiona alrededor de 20 viviendas de otros propietarios, con un total aproximado de 75 habitaciones.

Su modelo de negocio se basa en el llamado rent to rent, una fórmula que consiste en alquilar una vivienda a su propietario para después subarrendarla por habitaciones. Rocío se ocupa de todo el proceso: desde poner el piso a punto y amueblarlo hasta seleccionar a los inquilinos y hacerse cargo de la gestión diaria.

"Al propietario le puedes vender la idea diciéndole que le puedes pagar un poquito más de lo que está pidiendo y que tú te vas a encargar absolutamente de todo, como si el piso fuera tuyo", explica en una entrevista con Carlos Galán en el podcast Libertad Inmobiliaria.  Una fórmula que le ha permitido ampliar su actividad sin necesidad de comprar cada una de las viviendas que gestiona.

De comprar su primer piso a gestionar 75 habitaciones

El camino de Rocío en el mundo inmobiliario comenzó en diciembre de 2019, cuando compró su primera vivienda en Zaragoza. Poco después llegó el confinamiento y, con él, una situación inesperada: la reforma quedó paralizada y durante un tiempo tuvo que afrontar los gastos de la hipoteca sin poder poner el inmueble en alquiler.

Aquel primer paso no fue sencillo. "Salir del primer piso, empezarlo a alquilar e ir haciendo mi colchoncito para estar tranquila me costó un poco", recuerda. Además, aquella primera inversión consumió buena parte del capital que tenía disponible para continuar comprando viviendas. Incluso llegó a plantearse si había elegido bien la ciudad.

"Me quedé sin capital para la entrada de otro piso, me mudé y me entraron dudas de si hacer otra inversión en Zaragoza. Perdí muchas oportunidades", explica. Sus dos siguientes viviendas las compró en Bilbao siguiendo un modelo más tradicional. Eligió barrios de perfil trabajador y viviendas que, aunque no necesariamente tenían grandes prestaciones, podían tener una buena salida en el mercado del alquiler. 

En 2023 descubrió el rent to rent

Después de tener a su hija, Rocío decidió probar algo diferente. Su intención inicial era comprar un par de pisos más para destinarlos al alquiler por habitaciones, pero finalmente optó por probar primero con una vivienda que no fuera de su propiedad. "Mi primer rent to rent fue en 2023, después de tener a mi hija. Mi idea era comprar un par de pisos más para alquilarlos por habitaciones, pero decidí probar con un rent to rent para demostrarme a mí misma si era capaz de hacerlo", cuenta.

La oportunidad llegó a través de Idealista y de muchas llamadas a propietarios. "Haciendo llamadas en Idealista, haciendo llamadas a propietarios, acabé viendo un piso en Bilbao de cinco habitaciones que me encantaba. Convencí al propietario y hasta hoy, que súper bien", explica. A partir de ahí, el modelo comenzó a crecer. Actualmente, Rocío gestiona alrededor de 20 pisos bajo esta fórmula y unas 75 habitaciones, además de mantener sus cinco viviendas en propiedad.

¿Cómo funciona el modelo?

La fórmula es relativamente sencilla sobre el papel, aunque requiere una importante capacidad de gestión. Rocío alquila una vivienda al propietario por una cantidad fija. Después, acondiciona el inmueble, compra los muebles necesarios y alquila cada una de las habitaciones individualmente.

El propietario recibe su renta y Rocío se ocupa de la gestión del piso y de sus ocupantes. "El rent to rent no es otra cosa que alquilar un piso al propietario para subalquilar las habitaciones y hacer un negocio de eso", resume.

En un piso tipo de los que gestiona, la vivienda suele encontrarse en un barrio trabajador, contar con tres habitaciones y un salón independiente que puede convertirse en una cuarta habitación. Son, además, pisos que habitualmente no tienen ascensor y que requieren una reforma sencilla o, en palabras de Rocío, "un lavado de cara básico sin dejar un dineral".

La vivienda puede tener un alquiler para el propietario de alrededor de 950 euros mensuales, mientras que cada habitación se alquila por aproximadamente 400 euros. Con cuatro habitaciones, los ingresos pueden situarse en torno a los 1.600 euros mensuales. Después de asumir los gastos correspondientes, Rocío calcula que el beneficio medio puede rondar los 410 euros por piso.

"De media, en un piso típico, me sale un beneficio de unos 410 euros, que está súper bien y para mí tiene sentido porque es alrededor del precio de una habitación", señala. Y hay un detalle importante: el margen permite absorber mejor los periodos en los que alguna habitación queda vacía. "Es habitual tener una habitación vacía y el mes que la tienes, al tener ese margen de beneficio, no ganas dinero, pero tampoco lo pierdes", explica.

Decorar sin gastar de más

Una de las claves de su estrategia está precisamente en cómo prepara las viviendas. El objetivo no es crear pisos de lujo ni realizar grandes inversiones en decoración. Rocío apuesta por soluciones sencillas, resistentes y fáciles de mantener, pensando tanto en el presupuesto como en las necesidades de quienes van a vivir allí. "Yo compro cosas muy básicas, muy estandarizadas", explica.

Para cada vivienda calcula inicialmente unos 3.000 euros destinados a muebles y a ese primer lavado de cara. Una cantidad que intenta mantener bajo control para que la inversión tenga sentido desde el punto de vista económico. "Procuro no pasarme de gasto para que sea una inversión rentable, pero intento poner la casa lo más acogedora posible y lo más útil para el que vaya a vivir allí", asegura.

Es una filosofía especialmente importante en las viviendas destinadas al alquiler por habitaciones. Cada estancia debe funcionar de manera independiente y, al mismo tiempo, las zonas comunes tienen que resultar agradables para personas que no necesariamente se conocen entre sí. Por eso, más que apostar por tendencias decorativas pasajeras, la estrategia pasa por crear espacios neutros, funcionales y fáciles de mantener.

Una inversión inicial que busca recuperar en seis o siete meses

El presupuesto destinado a poner a punto cada vivienda está pensado como una inversión, no como un gasto puramente decorativo. Rocío calcula que, en condiciones normales, puede recuperar el dinero destinado a los muebles y al acondicionamiento inicial en aproximadamente seis o siete meses. "Calculo que en unos seis o siete meses lo tengo recuperado", explica.

La clave, por tanto, está en encontrar el equilibrio: gastar lo suficiente para que el piso resulte atractivo, pero no tanto como para que la decoración termine comprometiendo la rentabilidad.

Seleccionar bien al inquilino, una de sus mayores responsabilidades

Aunque el modelo pueda parecer sencillo desde fuera, Rocío reconoce que con el crecimiento de su actividad también ha cambiado el tipo de preocupación al que debe enfrentarse. Al principio, su principal miedo era no encontrar suficientes viviendas para gestionar.

Sin embargo, con el tiempo descubrió que su mayor responsabilidad estaba en otro punto: elegir correctamente a las personas que van a ocupar los pisos. "Mi primer miedo al principio fue la duda de no encontrar pisos, pero mi mayor miedo a lo largo de estos años ha sido la responsabilidad. Pasa cualquier cosa y soy yo la que responde", explica.

Por eso, el proceso de selección de los inquilinos se ha convertido en una parte fundamental de su trabajo. "Me pienso mucho a quién alquilar los pisos, porque cualquier problema es responsabilidad mía. Filtrar es súper importante para no cometer errores", asegura. Una buena gestión, añade, puede hacer que el día a día sea mucho más sencillo. "Cuando haces las cosas bien, todo fluye bastante fácil", resume.

Una puerta de entrada al mundo de la inversión inmobiliaria

La experiencia de Rocío también plantea otra posibilidad: que el rent to rent pueda convertirse en un primer contacto con la inversión inmobiliaria para personas que todavía no tienen capital suficiente para comprar varias viviendas.

En su caso, el camino fue precisamente el contrario. Primero compró sus propios pisos y, después, comenzó a gestionar viviendas de terceros. "Mi camino ha sido invertir y luego dar el paso a alquilar con rent to rent. Pero lo veo interesante también de la otra manera", explica.

Según su experiencia, gestionar habitaciones puede servir para aprender cómo funciona realmente el mercado del alquiler antes de asumir una inversión mayor. "Al final, gestionar habitaciones no es algo completo, pero puede ser una vía de entrada para empezar a invertir que tiene mucho sentido", señala.

Imagen de portada | Libertad Inmobiliaria

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