María Cristina Clemente, notaria: "La antigüedad de una vivienda importa cuando quieres llevarla a escritura pública"

A veces, una casa lleva tanto tiempo formando parte de una familia que nadie se plantea si todos sus papeles están en regla. Se hereda de padres a hijos, se mantiene en pie durante décadas y todo el mundo sabe que está ahí, hasta que llega el momento de venderla, de hacer una reforma o de poner al día la documentación y aparece un problema: la vivienda no figura en la escritura como debería, aunque se paguen con normalidad el agua o la luz. 

Este problema es más común de lo que parece. Y sobre todo, en zonas rurales o en casas construidas hace muchos años sobre terrenos rústicos. Es entonces cuando la antigüedad deja de ser un dato secundario para convertirse en una cuestión clave. Porque, en determinados casos, los años transcurridos pueden permitir documentar una edificación que nunca llegó a escriturarse.

Y para solventar este problema, la notaria María Cristina Clemente ha explicado en su cuenta de Instagram  y en su canal de Youtube qué ocurre cuando una vivienda lleva años construida, pero no se ha declarado formalmente. Muchas de estas edificaciones se levantaron sin los permisos necesarios o con autorizaciones que no amparaban toda la obra. La especialista se refiere a ellas como construcciones hechas «sin licencia y a las bravas o con una licencia que no te permitía hacer tanto como hiciste».

Que una casa no figure en una escritura no significa necesariamente que su propietario no sea dueño de ella. Como explica Clemente, «si tú eres dueño del suelo, también eres dueño de todo lo que está sobre el mismo». Sin embargo, que exista una propiedad no implica que la documentación esté completa ni que la vivienda pueda inscribirse directamente en el Registro de la Propiedad.

Para estos casos existe la declaración de obra nueva antigua, una vía que permite hacer constar registralmente determinadas construcciones terminadas cuando ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos correspondientes.

Este procedimiento está regulado en el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. La inscripción está sujeta a unos requisitos concretos y no equivale a obtener una licencia urbanística.arse, las ampliaciones o determinados cambios de uso.

Por qué importa la antigüedad de la vivienda

El tiempo transcurrido desde que se terminó una construcción puede ser determinante para saber si la Administración todavía puede exigir medidas para restablecer la legalidad urbanística. Por eso, antes de iniciar los trámites, hay que comprobar cuándo se terminó la obra y qué normativa resulta aplicable.

Clemente lo resume al explicar que el requisito fundamental «está en acreditar la antigüedad». Si ha transcurrido el plazo correspondiente para que la Administración pueda actuar, puede abrirse la posibilidad de inscribir la edificación por esta vía. En palabras de la notaria, si «ha transcurrido todo ese plazo de prescripción de acción de que él disponía», el Ayuntamiento ya no puede exigir el «derribo o demolición de la obra» por esa vía.

Ahora bien, no existe un plazo único que pueda aplicarse a todas las viviendas de España. La regulación urbanística corresponde en buena medida a las comunidades autónomas, y los plazos y las condiciones varían según el territorio y las circunstancias de cada construcción. También existen supuestos en los que no cabe aplicar ese límite temporal.

Por tanto, que una vivienda lleve décadas en pie no garantiza que pueda inscribirse como obra nueva antigua. Es necesario comprobar que han transcurrido los plazos legalmente aplicables y que no concurren circunstancias que impidan acogerse a este procedimiento.

Qué documentos necesitas para escriturar una vivienda antigua

El artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana contempla varios medios para acreditar la antigüedad de una construcción. Entre ellos figuran una certificación expedida por el Ayuntamiento o por un técnico competente, un acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral descriptiva y gráfica.

La documentación debe acreditar la terminación de la obra en una fecha determinada y permitir que su descripción coincida con la que figura en el título que se pretende inscribir. No basta, por tanto, con demostrar que existe una casa: hay que aportar pruebas que permitan identificarla y acreditar los datos exigidos por la normativa.

También es importante comprobar cómo aparece descrito el inmueble en el Registro de la Propiedad. Una nota simple permite conocer la información registral disponible y detectar diferencias entre la descripción de la finca y la realidad construida. Si la vivienda procede de una herencia, conviene revisar asimismo las escrituras y la documentación de la transmisión. Antes de acudir a la notaría, reunir los documentos disponibles y consultar la situación urbanística del inmueble puede ayudar a determinar qué trámites corresponden en cada caso.

¿Se puede legalizar una casa antigua por el mero paso del tiempo?

No. La inscripción de una obra nueva antigua y la legalización urbanística son cuestiones distintas. Que una construcción pueda acceder al Registro por haber transcurrido los plazos correspondientes no significa que se hayan regularizado automáticamente todas sus posibles irregularidades.

La propia normativa prevé que, cuando la inscripción se practica sin una certificación expedida por el Ayuntamiento, este haga constar la situación urbanística concreta del inmueble y las limitaciones que puedan afectar a su propietario. De este modo, la inscripción registral no borra las restricciones que puedan seguir vigentes.

Esta distinción es especialmente importante en las viviendas situadas en suelo rústico o en terrenos sujetos a protección. Según la clasificación del suelo y la normativa aplicable, pueden existir limitaciones para realizar reformas, ampliar la construcción o cambiar su uso. También hay situaciones en las que la Administración conserva la posibilidad de actuar, aunque la vivienda lleve muchos años construida.

Por eso, antes de iniciar una declaración de obra nueva antigua, es importante comprobar tanto la situación registral como la urbanística. La antigüedad es un requisito esencial, pero no el único que determina si la inscripción resulta posible.

Fotografías | Notaría Buendía, Magnific

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