Comprar una casa prefabricada no es tan sencillo como parece. Un abogado explica los costes que poca gente tiene en cuenta

Las casas prefabricadas llevan años ganando terreno en el mundo de la arquitectura y el diseño. Por su eficiencia, estética moderna y promesa de inmediatez, han seducido tanto a amantes del minimalismo como a quienes buscan una vida más sostenible y conectada con la naturaleza. Pero como bien advierte el abogado Andrés Millán (@lawtips), especializado en derecho urbanístico y patrimonial, no todo es tan plug & play como parece.

Antes de lanzarse a comprar una casa prefabricada, es vital tener en cuenta que la estructura en sí misma es solo una parte del coste total. El resto, los llamados “gastos invisibles”, pueden incluso duplicar la inversión inicial. En esta guía, desglosamos los principales puntos que conviene tener claros antes de soñar con tu vivienda modular ideal, según el experto.

El terreno: más que un lienzo vacío

El primer paso es evidente pero no siempre sencillo: comprar el suelo. Además de su precio (que varía radicalmente entre regiones), hay que considerar si está urbanizado, rústico o protegido. Esto determinará si puedes o no construir legalmente o instalar una de estas casas modulares.

Una vez adquirido, se requieren trabajos de nivelación del terreno y cimentación, es decir, preparar la base sobre la que reposará la vivienda. Aunque parezca menor, este paso técnico y obligatorio puede llevarse una buena parte del presupuesto.

Código técnico de cimentación y licencias

Toda vivienda, incluso las prefabricadas, debe respetar el Código Técnico de la Edificación (CTE). Esto incluye normas relativas a cimentación, aislamiento, eficiencia energética y seguridad estructural.

Es un error común pensar que, al venir fabricadas, estas casas están listas para instalar en cualquier sitio. Pero si no cumplen con el CTE o no tienen licencia municipal, te puedes encontrar con sanciones, paralización de obras o, directamente, que no te permitan habitarla.

Además, debes pedir licencia de obra al ayuntamiento correspondiente. Y sí, eso significa papeleo, tasas y, en ocasiones, largas esperas.

Conectar la vivienda

Parece lógico pensar que una vez instalada, basta enchufar la casa a los suministros… pero la realidad es más compleja, especialmente en zonas rurales. Agua potable, electricidad, alcantarillado o sistema séptico e Internet o fibra óptica.

Estos servicios no siempre están disponibles cerca del terreno. Llevarlos hasta allí puede implicar obras mayores, permisos adicionales e incluso negociaciones con proveedores. Esto supone un gasto que muchos compradores no contemplan al principio.

Asesoramiento legal: imprescindible

Invertir en una casa prefabricada es una operación seria. Contar con un abogado especializado no solo es recomendable, sino prudente. De hecho, un buen profesional te ayudará a:

• Verificar la legalidad del terreno
• Revisar contratos con fabricantes o instaladores
• Gestionar permisos municipales
• Prevenir cláusulas abusivas o problemas posteriores

Fiscalidad: impuestos y tasas según el caso

Aquí viene otro de los grandes olvidados. La fiscalidad de una casa prefabricada depende de si es considerada bien mueble o inmueble, y esto cambia según su grado de fijación al suelo y uso.

• En muchos casos deberás pagar el IVA (21 % o reducido del 10 %).
• Si se considera inmueble, también implica Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y más.
• Las tasas municipales y de registro de la propiedad tampoco se libran.

Una casa prefabricada básica puede anunciarse incluso por 12.000 euros, menos que un coche, pero entre terreno, permisos, licencias, conexiones, asesoramiento y fiscalidad, la inversión final puede ascender fácilmente el doble del precio inicial.

Imágenes | Vía @lawtips

En Decoesfera | Quim Gutiérrez y Paula Willems viven en una casa prefabricada en la Sierra de Madrid: minimalismo brutalista e interior boho

En Decoesfera | Con tres dormitorios y capacidad para hasta 7 personas, esta casa prefabricada cuesta menos de 40.000 euros