Pascual Ariño, experto en inversión de vivienda: "Alquilando una casa se gana más dinero de lo que parece, y no necesitas ser rico para empezar"

En plena crisis de acceso a la vivienda en España, comprar un inmueble como inversión puede parecer, para muchos, una posibilidad reservada para personas exclusivas o únicamente a quienes cuentan con un patrimonio superior al resto. 

Sin embargo, el inversor inmobiliario Pascual Ariño (@pascualarino) defiende una estrategia diferente: adquirir una vivienda, ponerla en alquiler y entender la rentabilidad no solo como la diferencia entre lo que se cobra al inquilino y lo que se paga de hipoteca, sino también como la parte del préstamo que se va amortizando y que incrementa el patrimonio del propietario.

Su planteamiento parte de una cuenta aparentemente sencilla, pero que, según explica, suele hacerse de manera incorrecta. "La gente cuando dice "lo alquilo a 600 y la hipoteca a 300, gano 300". Mentira", asegura Ariño.

Para el experto, esos 300 euros de diferencia no representan necesariamente todo el beneficio de la operación. Una parte puede entenderse como liquidez mensual y otra como una aportación indirecta al patrimonio inmobiliario.

La hipoteca no es solo un gasto

El ejemplo que utiliza Ariño es sencillo: una vivienda que se alquila por 600 euros al mes y cuya cuota hipotecaria asciende a 300 euros. "Cuando tú alquilas en 600 y pagas 300 de hipoteca, estás ganando 300 que van a tu bolsillo y 150 que van a tu hucha, a la amortización del inmueble", explica.

La idea que quiere transmitir es que la cuota hipotecaria no debe analizarse únicamente como un gasto. Una parte de ella se destina a devolver el capital prestado y, por tanto, a reducir la deuda asociada a la vivienda. "El inmueble se está pagando solo", afirma.

Ahora bien, esta lectura requiere hacer una distinción importante: la cuota hipotecaria no equivale íntegramente a una ganancia para el propietario. Además del capital amortizado existen intereses y otros costes asociados a la vivienda, como impuestos, seguros, mantenimiento, posibles periodos sin inquilino o gastos de comunidad, entre otros. 

El patrimonio que se va acumulando con el tiempo

El segundo elemento de la estrategia de Ariño es precisamente el largo plazo. La vivienda no se contempla únicamente como un activo que genera una cantidad mensual, sino también como un inmueble cuyo nivel de deuda puede ir reduciéndose con el paso de los años. "El día que yo venda esa casa, esos 150 euros que han ido pagándose, los voy a recuperar", sostiene.

La afirmación hace referencia al capital que se ha ido amortizando de la hipoteca. Si el propietario vende posteriormente el inmueble, la cantidad pendiente de pago será menor que al inicio del préstamo, siempre que se haya ido amortizando capital, aunque el resultado final dependerá también del precio de venta y de todos los costes e impuestos asociados a la operación.

¿Vender o mantener la vivienda?

En un mercado como el actual, marcado por la dificultad de acceso a la vivienda y por la tensión entre oferta y demanda en muchas zonas de España, una de las grandes preguntas para quien posee un inmueble destinado al alquiler es qué hacer cuando cambia su valor.

¿Vender si el precio sube? ¿Esperar? ¿Comprar más si baja? Ariño apuesta por priorizar el ingreso recurrente que proporciona el alquiler frente a la obsesión por vender en el momento en el que el inmueble alcanza una determinada valoración.

"Si necesitas el dinero dentro de cinco o seis años, o no sé lo que va a pasar", plantea. "Aquí se trata de que tú generes rentas de por vida". Es una filosofía de inversión basada en acumular activos que produzcan ingresos periódicos, en lugar de depender exclusivamente de la revalorización del inmueble.

"Si yo compro esta casa, la voy a alquilar en 600, 800, lo que sea, ¿por qué voy a vender si bajan el precio? Yo quiero mis 800 euros mensuales que me van a permitir vivir mucho mejor", explica.

La vivienda como fuente de ingresos a largo plazo

El planteamiento de Ariño se sitúa así en un modelo de inversión inmobiliaria en el que el alquiler constituye el objetivo principal. La posible subida del precio de la vivienda sería un factor adicional, pero no necesariamente la razón para conservar o vender el inmueble.

"Yo quiero vivir de las rentas e ir acumulando", resume. En este escenario, una eventual caída de los precios podría interpretarse, desde su estrategia particular, como una oportunidad para adquirir nuevos activos si las condiciones financieras y de mercado lo permiten.

"Y si bajan, compro más porque voy a ser más solvente", asegura. Por el contrario, si los precios aumentan, la decisión de vender queda abierta: "Y si suben, pues ya me pienso si vendo o no vendo", concluye.

Imagen de portada | Vía @pascualrino | Foto de Amir Hosseini en Unsplash

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