Damián Gil, arquitecto: "Las casas prefabricadas parecen más baratas, pero la realidad es otra"

Con un mercado inmobiliario por las nubes y la necesidad de vivienda cada vez mayor, las casa prefabricadas se sirven como una alternativa cómoda, práctica y sobre todo económica frente a la construcción tradicional actual. De hecho, sus diseños contemporáneos y precios llamativos es el principal enganche para que el comprador se lance a este nuevo mercado.

Sin embargo, entre el precio que aparece en un anuncio y el coste real de tener las llaves en la mano, existe una distancia que conviene conocer antes de tomar cualquier decisión.

Como explica el arquitecto Damián Gil (@damialgilarquitecto), el problema está en confundir el precio de la vivienda con el coste de construir y poner en funcionamiento una vivienda. "Una cosa es lo que ves en un catálogo y otra muy distinta es todo lo que implica construirse una vivienda", señala.

El precio del catálogo no siempre es el precio final

Uno de los principales atractivos de las viviendas prefabricadas es precisamente su precio de partida. Sin embargo, esa cifra no necesariamente incluye todos los elementos necesarios para que la casa pueda instalarse en una parcela y convertirse en un hogar.

El importe anunciado puede corresponder únicamente al suministro de la vivienda o a un determinado modelo y nivel de acabados. A partir de ahí comienza una segunda parte de la inversión: la que tiene que ver con el terreno, la adaptación de la parcela, la normativa urbanística y todos los trabajos necesarios para conectar la vivienda con los servicios básicos. “El precio que ves en muchos anuncios no incluye todo lo necesario para vivir en esa vivienda”, resume Gil.

Es una cuestión especialmente importante porque algunos de estos gastos no son opcionales. Aunque la vivienda llegue completamente fabricada desde el taller, todavía será necesario resolver dónde se coloca, cómo se apoya sobre el terreno, cómo se transporta y cómo se conecta con las redes de suministro.

La parcela

Antes incluso de elegir el modelo de vivienda, existe una decisión fundamental: la parcela. No cualquier terreno permite construir cualquier vivienda. La clasificación urbanística, las condiciones de edificabilidad, las distancias a linderos, la ocupación permitida o las características del suelo pueden determinar qué tipo de proyecto es viable. Por eso, pensar primero en la casa y después en el terreno puede ser un error. 

Además, dependiendo del sistema constructivo y de las características del terreno, será necesario ejecutar una cimentación adecuada. Y antes de llegar a ese punto puede ser preciso realizar movimiento de tierras, nivelaciones u otros trabajos de preparación. A esto se suma otro elemento que puede pasar inadvertido: el transporte.

Son gastos que, contemplados de manera individual, pueden parecer secundarios. Sin embargo, cuando se acumulan, pueden modificar sustancialmente el presupuesto con el que el futuro propietario había empezado a hacer sus cuentas.

Agua, electricidad y saneamiento

Hay otro capítulo fundamental que suele quedar fuera de la fotografía del catálogo: las acometidas. Una vivienda necesita agua, electricidad y un sistema adecuado de saneamiento. Para conseguirlo, será necesario estudiar las condiciones concretas de la parcela y las posibilidades de conexión con las redes existentes.

“Las acometidas de agua, luz, el saneamiento…” son, en palabras de Gil, algunas de esas partidas que deben incorporarse al cálculo desde el principio. Y aquí vuelve a aparecer una idea esencial: el coste real de una vivienda no termina cuando se fabrica o se instala su estructura. Termina cuando esa vivienda puede utilizarse de manera legal, segura y funcional.

También existe una dimensión administrativa y técnica que no suele tener el mismo protagonismo que los metros cuadrados, la cocina o el diseño de la fachada, pero que resulta imprescindible. El proyecto técnico, la intervención de los profesionales correspondientes, la licencia de obra, las tasas municipales y otros trámites forman parte del proceso de autopromoción.

El importe de estas partidas dependerá de cada proyecto, del municipio, de las características de la vivienda y de la propia parcela. Precisamente por eso, no es recomendable utilizar únicamente el precio de una casa de catálogo como referencia para calcular cuánto costará finalmente construir.

Urbanizar también cuesta

A todos estos conceptos puede añadirse la urbanización de la parcela. El acceso, la preparación del entorno exterior y determinadas obras necesarias para acondicionar el terreno pueden convertirse en nuevos capítulos del presupuesto.

Es aquí donde la aparente sencillez de una vivienda prefabricada puede llevar a una conclusión equivocada. La fabricación industrial de la casa puede simplificar determinadas fases del proceso, pero no elimina las obligaciones urbanísticas ni las necesidades físicas del terreno. En otras palabras, prefabricada no significa necesariamente “todo incluido”.

Imagen de portada | Foto de Yana Marudova en Unsplash | Damián Gil 

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